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“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃案（1）
作者：佚名 時(shí)間：2003-6-17 字體：[大] [中] [小]
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來(lái)源： 江波先生于2001年以成都**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理的身份，在“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目投資方較少資本金運(yùn)作前提下，“**房產(chǎn)公司”成立了三年還沒(méi)有開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的條件下，運(yùn)用了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本原理和根據(jù)作者十一年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)成都房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，主持了本策劃案的制定和實(shí)施。
應(yīng)用：用于位于商務(wù)社區(qū)里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，市中區(qū)的CBD也可借鑒。要求房地產(chǎn)公司有規(guī)范化的管理和專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作。
內(nèi)容：
房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)單的說(shuō)就是地皮+鋼筋+水泥+磚頭，幾乎沒(méi)有技術(shù)壁壘，其他行業(yè)很容易進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，也很容易被模仿, 同質(zhì)化的樓盤(pán)很容易陷入低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的怪圈。所以如果沒(méi)有創(chuàng)新僅靠地皮口岸的差異化來(lái)進(jìn)入今天的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如同傳統(tǒng)行業(yè)生產(chǎn)大米、磚頭一樣是沒(méi)有多大利潤(rùn)空間的。房地產(chǎn)又是透明度最高的行業(yè)，有了創(chuàng)新的好項(xiàng)目也很容易被人復(fù)制、克隆，所以需要不斷創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化來(lái)保持這種競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，這是我們中小型房地產(chǎn)公司生存之道，也是我們領(lǐng)先一步使自己處于相對(duì)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力的組成部分。
管理學(xué)上有個(gè)經(jīng)典原理，局部的優(yōu)化簡(jiǎn)單的疊加并不一定導(dǎo)致整體結(jié)果的優(yōu)化，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)在各方面均好的基礎(chǔ)上有效的整合，可以在各方面做均好的前提下，在一兩個(gè)方面做出最優(yōu)從而給消費(fèi)者全面整體優(yōu)化的印象，這樣可以有高附加值的空間；所以我們
提出以下觀點(diǎn)：
首先根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品差異化的原理及市場(chǎng)細(xì)分的原則，短時(shí)間內(nèi)，滿(mǎn)足在一個(gè)特定區(qū)域生活的一群特殊消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求的創(chuàng)新產(chǎn)品，無(wú)疑會(huì)使這個(gè)產(chǎn)品處于相對(duì)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域；即以地塊的周邊項(xiàng)目為地基，把客戶(hù)的需求理念作為建材，提高各個(gè)客戶(hù)類(lèi)別的海拔，努力建構(gòu)高級(jí)客戶(hù)空間，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)獨(dú)立細(xì)分。
其次，移植汽車(chē)產(chǎn)品外延定位法，把細(xì)分出來(lái)的獨(dú)立市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品各類(lèi)分化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位。參照汽車(chē)行業(yè)的創(chuàng)新，如轎車(chē)式MPV車(chē)的創(chuàng)新或轎車(chē)式皮卡車(chē)的創(chuàng)新，將此理念移植到房地產(chǎn)行業(yè)，則變成居家的住房也可通過(guò)酒店的形式隨時(shí)兩用，這是創(chuàng)新的關(guān)鍵所在。
第三，采取可自由選擇的菜單理念，把多種客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的和客戶(hù)多種需求，物業(yè)管理的多種形式等集合成可操作的經(jīng)營(yíng)模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在成都早已經(jīng)過(guò)了“一招制勝”的時(shí)代，很多項(xiàng)目的成功往往是很多套路的組合拳。下面是以上商理的具體應(yīng)用及本策劃案的簡(jiǎn)述：
為了體現(xiàn)該項(xiàng)目的個(gè)性和創(chuàng)新，我們特意取名“藍(lán)彩明珠”以區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。位于南面科華北路一二環(huán)路之間的該項(xiàng)目占地13.2911畝，除掉代征地4.0349畝，凈地僅有9。2561畝。我們因債務(wù)問(wèn)題接手“**房產(chǎn)”公司時(shí)，土地成本已相當(dāng)高。由于種種原因，地塊囤積了三年，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，周邊土地已開(kāi)發(fā)成熟、成型�？迫A北路以西形成了成都市有名的棕北小區(qū)，棕南小區(qū)，錦官新城，桐梓林小區(qū)這樣的梯級(jí)富人消費(fèi)群體；科華北路以東是四川大學(xué)以及川大花園這樣的高科技、高收入消費(fèi)群體，距該項(xiàng)目不到500M范圍內(nèi)正在開(kāi)發(fā)的“棕南苑”、“棕南俊苑”、“棕南經(jīng)典”及“新棕北”也正是針對(duì)這一消費(fèi)群體；整個(gè)科華北路和友誼路寫(xiě)字樓林立，餐飲娛樂(lè)檔次高，熱鬧非凡。房屋中介二手房?jī)r(jià)位偏高，棕北小區(qū)里的套二住房高達(dá)2000元/㎡（二手房?jī)r(jià)）以上。所有這一切充分顯示了商務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)特征。在這樣的環(huán)境下，如果按傳統(tǒng)的模式開(kāi)發(fā)，由于土地成本的因素其開(kāi)發(fā)成本已非常接近這一區(qū)域目前的市場(chǎng)價(jià)，這對(duì)還沒(méi)有樹(shù)立企業(yè)形象的“嘉鳳房產(chǎn)”公司來(lái)說(shuō)毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力可言。況且這塊地皮已耗盡了公司所有的資金，尚還有缺口，根本無(wú)法啟動(dòng)。所以現(xiàn)實(shí)條件迫使我們策劃一個(gè)非常創(chuàng)新的項(xiàng)目，使這個(gè)項(xiàng)目處于相對(duì)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域，讓投資者很容易看出該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和投資回報(bào)而無(wú)須經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的論證。我充分利用本地段處于高檔商務(wù)社區(qū)的特點(diǎn)，將此項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)成經(jīng)濟(jì)時(shí)尚的小套型公寓或自助酒店，主要針對(duì)投資型的消費(fèi)群體，提出了“用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)酒店，用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)辦公用房”的口號(hào)。以高品質(zhì)的酒店式管理的服務(wù)和優(yōu)惠的首付與按揭條件，讓購(gòu)房者產(chǎn)生“4－5萬(wàn)即刻擁有星際酒店”的概念與動(dòng)機(jī)。這樣我們賣(mài)的不僅僅是產(chǎn)品，還出售了一種經(jīng)營(yíng)模式，能夠產(chǎn)生高附加值也是必然的。此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃方案最后獲得投資方的認(rèn)可并融資成功，于2001年順利啟動(dòng)。
案例：
通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查、整理分析，我們發(fā)現(xiàn)雖然整個(gè)商務(wù)社區(qū)已經(jīng)很成熟，配套也很完善，高檔的賓館、酒店很少。特別是滿(mǎn)足中小型公司商務(wù)需求的沒(méi)有。方圓一公里范圍內(nèi)僅有“心族賓館”、“向陽(yáng)賓館”三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)相當(dāng)高，“友誼賓館”、“三強(qiáng)賓館”屬招待所性質(zhì)，生意也不錯(cuò)。去再遠(yuǎn)的賓館就要?jiǎng)榆?chē)，市內(nèi)交通擁擠，餐飲娛樂(lè)還要往返，不能滿(mǎn)足商務(wù)接待方便、快捷、高效、安全的需求。所以我們“房地產(chǎn)”和“酒店”結(jié)合，將“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目的市場(chǎng)定位于“有一定環(huán)境的，有相當(dāng)品味和品質(zhì)的,位于商務(wù)社區(qū)里的小套型公寓式的自助酒店”。
“酒店式公寓”不新鮮，主要強(qiáng)調(diào)的是住宅物業(yè)管理達(dá)到酒店星際水平，本質(zhì)上還是長(zhǎng)期居住性質(zhì)，這樣的項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)是沒(méi)有的，但是“偷換概念的替代品”還是有的。運(yùn)用高科技通過(guò)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)建立的“公寓式的自助酒店”在整個(gè)成都市都是沒(méi)有的，可以在這個(gè)區(qū)域形成較大的市場(chǎng)需求真空。由于周邊開(kāi)發(fā)配套的成熟，最后開(kāi)發(fā)的這一地塊也決定了該項(xiàng)目在短期內(nèi)無(wú)法克隆，可以達(dá)到唯一性的效果。
“公寓式的自助酒店”是把簡(jiǎn)單的、多種的社會(huì)資源通過(guò)高科技手段加以整合，重點(diǎn)突出自助酒店“簡(jiǎn)單、快捷、安全、私密、商住兩用、經(jīng)濟(jì)實(shí)用又有面子”的特點(diǎn)。當(dāng)然還有其他買(mǎi)點(diǎn)，這里不在一一贅述。目標(biāo)客戶(hù)群主要針對(duì)投資型的消費(fèi)群體，而該項(xiàng)目所處區(qū)域是成都市有名的富人區(qū)。消費(fèi)者“投資4—5萬(wàn)即刻擁有星際酒店”。其實(shí)擁有只是個(gè)概念，產(chǎn)權(quán)押在銀行。但是首付4—5萬(wàn)后，其余月供1000元左右由物業(yè)管理公司通過(guò)業(yè)主房屋以小時(shí)或天為單位代租完成，其收益往往大于月供。既可出租又可自用，如同定活兩便儲(chǔ)蓄一樣方便。住店的客人通過(guò)電話(huà)或大堂里的電腦選定業(yè)主裝修和定價(jià)的房屋（必須有最低價(jià)），然后接待臺(tái)前辦理跟酒店一樣的住店手續(xù)，入住后酒店提供電話(huà)呼叫服務(wù)，每個(gè)樓層都不設(shè)服務(wù)員，客人離店后的保潔費(fèi)和整個(gè)物業(yè)的管理費(fèi)都由代收的房費(fèi)里直接扣出。
通過(guò)市場(chǎng)分析，我們把該項(xiàng)目的價(jià)格定位于4500元/㎡均價(jià)(市場(chǎng)切入價(jià)為4200元/㎡)。但小套型房間的總價(jià)應(yīng)控制在25萬(wàn)元以?xún)?nèi)，在現(xiàn)有銀行按揭政策條件下，即30年按揭30㎡左右的商務(wù)房間最高首付款為4—5萬(wàn)元，月供付1000元左右。由于高層單價(jià)和面積的因素導(dǎo)致總價(jià)超過(guò)了25萬(wàn)元或45萬(wàn)元的，則把目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)準(zhǔn)商住兩用的中小套型住宅。該項(xiàng)目引導(dǎo)一種“用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)酒店”，“用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)辦公用房”的概念。開(kāi)發(fā)策劃的重點(diǎn)是“有一定環(huán)境、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚的小套型”。開(kāi)發(fā)的策略是“把最好的做在外面，看不見(jiàn)的滿(mǎn)足規(guī)范和使用要求即可，以求成本最低”。所以下面的開(kāi)發(fā)策劃都應(yīng)圍繞這幾個(gè)核心來(lái)進(jìn)行。